こんにちは！お金×不動産ブロガーのkonchiです！
今回のブログテーマは超重要！！住宅ローンの借入額を誤ると人生破綻します！少し怖いことを言いましたが、私の銀行マンとしての経験上これは嘘ではないです。
実は、「借りられる金額」＝「返せる金額」ではありません。
銀行は“貸せるだけ貸したい”のが本音であり、家計に無理がないとは限らないのです。
この記事では、元銀行マンの筆者が、金融機関の審査の裏側や“安全に返せる住宅ローン額”の考え方をわかりやすく解説します。
🏦 1. 「借りられる金額」と「返せる金額」はまったく別物
銀行の住宅ローン審査では、「返済負担率」 という基準で融資額が決まります。
返済負担率とは：
年収に対する年間返済額の割合。
多くの銀行では、30〜35％以下が上限です。
例えば、年収500万円の方なら：
- 年間返済上限＝500万円 × 35％＝175万円
- 月々の返済＝約14.6万円
この金額を基準に「4,000万円前後まで借入可能」と判断されます。
一見「余裕がありそう」と思いますが、実際の家計では――
- 教育費
- 車の維持費
- 食費・光熱費
- 老後の備え
こうした支出を考慮すると、返済比率25％程度（無理のない範囲） が現実的です。
💰 2. 年収別に見る「借りられる上限額」と「無理なく返せる額」
| 年収 | 借りられる上限（返済比率35%） | 無理なく返せる額（返済比率25%） |
|---|---|---|
| 400万円 | 約3,200万円 | 約2,200万円 |
| 500万円 | 約4,000万円 | 約2,800万円 |
| 600万円 | 約4,800万円 | 約3,400万円 |
| 700万円 | 約5,600万円 | 約4,000万円 |
📊 ポイント
- 「銀行が貸す上限」と「家計が耐えられる上限」には、約1,000万円以上の差 が生まれるケースもあります。
- 年収×5〜6倍が“現実的な借入額”の目安です。
🏡 3. 銀行が「多く貸したがる」本当の理由
元銀行員としての経験から言うと、銀行は“返済可能額”より“融資可能額”を基準に貸したい傾向があります。
理由はシンプル。
銀行の収益＝金利収入だからです。
つまり、借入額が大きいほど、銀行は利息収入を多く得られる仕組み。
さらに、住宅ローンは「保証会社付き」のため、仮に延滞しても銀行の損失は限定的です。
審査に通った＝安全というわけではなく、「銀行にとって安全」でも「借りる側に安全」とは限らないということです。
⚠️ 4. 返済が苦しくなる人に共通する3つのパターン
実際に住宅ローンで家計が厳しくなる方には、次のような共通点があります。
① 想定外の出費を考慮していない
教育費や車の買い替え、修繕費、固定資産税などを軽視してしまうケース。
・教育費：公立小中高〜大学まで進学した場合、総額1,000〜1,500万円（私立なら倍）。子ども1人あたり18〜22歳まで継続的に発生
・車の買い替え：一台あたり200〜300万円＋維持費（年間10〜15万円）。7〜10年ごとに発生
・修繕費：外壁・屋根・給湯器など、築10〜15年で100〜300万円
・固定資産税：年間10〜15万円前後（土地＋建物）。毎年発生
② ボーナス返済に頼っている
ボーナス減少時に返済が滞り、家計が圧迫される。
③ 変動金利でギリギリまで借りている
金利上昇局面では返済額が急増し、家計が破綻するリスクも。
→実際に今は金利上昇局面。2025年4月～9月あたりで、変動金利型住宅ローン金利が おおよそ0.15 〜 0.35％ 上昇している。
💡 対策
- 返済比率は25％以下
- ボーナス返済はゼロ
- 6か月分の生活費を貯蓄で確保
これが「銀行員が本音で教える安全ライン」です。
📈 5. 無理なく返せる住宅ローンを設計する5ステップ
- 金利タイプを分散（固定＋変動ミックス）
→ リスクを分けて金利上昇に備える。 - 家計の固定費を見える化する
→ 住宅ローン以外の支出（通信費・保険・車）を整理。 - ボーナス返済を除外して試算
→ 「毎月の収入だけで返せる額」で設定するのが鉄則。 - 返済期間ではなく完済年齢を意識
→ 定年（65歳）までに完済できる計画を。 - 金利上昇シミュレーションを実施
→ 例：金利＋1％で月々1万円増える場合、家計に耐えられるか？
📊 図で見るとイメージしやすい：
| 項目 | 現在金利（0.6%） | 金利上昇後（1.6%） |
|---|---|---|
| 借入3,000万円・35年返済 | 月返済 79,000円 | 月返済 約90,000円 |
わずか1％上昇で月1万円増。
年間12万円、35年で420万円の差になることもあります。
🧮 6. 自分の「適正借入額」を簡単に試算してみよう
無理のない借入額は次の式で求められます👇
適正借入額 ＝ 年収 × 5〜6倍（返済比率25％想定）
例：年収500万円の場合
→ 約2,500〜3,000万円が安心ライン。
これを超えると、
「生活の質を犠牲にしてローンを返す生活」になりかねません。
✅ 7. まとめ 〜「借りられる」より「返せる」視点で家を建てよう
| 観点 | 借りられる金額 | 返せる金額 |
|---|---|---|
| 計算基準 | 銀行審査（返済比率35%） | 家計実態（返済比率25%） |
| 金額の差 | 約1,000万円前後 | 現実的・安全 |
| 優先すべき視点 | ✖️ 「貸せるか」 | ✅ 「返せるか」 |
「借りられる額」ではなく「家族が安心して暮らせる額」を軸に、
無理のない資金計画を立てましょう。
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