住宅ローンはどうなる？今すぐ取るべき3つの行動を元銀行マンが解説
【元銀行マンが解説】長期金利1.800％到達で住宅ローンはどう変わる？
2025年11月20日、国内の長期金利（10年国債利回り）が 1.800％ を付けました。
銀行勤務時代から金利の動きを毎日追ってきた私からすると、
「ついにここまで来たか……」というのが正直な感想です。
数年前は 「長期金利＝0％付近」 が当たり前でした。
その状況を知っている人からすると、今回の上昇は間違いなく 住宅ローンの転換点 です。
とくに、
● これから家を建てる
● 土地を買う
● 住宅ローン契約を控えている
という人にとって、今の金利上昇は 毎月返済額に直結する重大ニュース です。
この記事では、元銀行マンとしての視点で
- なぜ金利は上がったのか
- 固定金利・変動金利のどちらに影響が大きいのか
- 今から家を建てたい人はどう判断すべきか
を、できるだけわかりやすく解説します。
1｜なぜ長期金利が1.800％まで上がったのか？
長期金利（10年国債利回り）は、住宅ローンの 固定金利型とほぼセットで動く数値 です。
では、なぜ今これほど上がっているのか？
銀行員時代の経験も踏まえて、ポイントを整理します。
●理由① 物価上昇（インフレ）が止まらない
「最近なんでも値上がりしてない？」
という感覚、ほとんどの人が感じているはずです。
建築費
人件費
住宅設備
全てが高止まり。
物価が上がり続けると、国債の利回り（＝金利）も当然上がりやすくなります。
●理由② 日銀の政策が“通常モード”に戻りつつある
長く続いたゼロ金利政策。
その影響で日本だけ異常な低金利を維持してきました。
しかし2024年前後から、日銀は
- ゼロ金利解除
- 国債の買い支え縮小
を進めています。
今まで人工的に押さえていた金利が、じわじわ「自然な水準」に戻り始めたわけです。
●理由③ 海外金利が高く、日本だけ低金利を続けにくい
アメリカを中心に海外金利はずっと高い水準です。
金融の世界では海外の影響を強く受けるため、
日本だけ低金利
という状況を維持するのは難しくなっています。
2｜長期金利上昇 → 住宅ローンはどう変わる？
■（1）固定金利型（フラット35・銀行の固定）は“ほぼ直撃”
固定金利は長期金利と強く連動します。
👉 長期金利が上がる ＝ 固定金利も上がる
これは避けられません。
例）借入3,000万円・35年・ボーナス返済なし
| 金利 | 毎月返済 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 1.2％（以前の平均水準） | 約92,000円 | 約3,860万円 |
| 1.8％（今後あり得る水準） | 約101,000円 | 約4,240万円 |
毎月約9,000円増。総返済額は約400万円増。
数字で見ると、影響の大きさがよく分かります。
■（2）変動金利は「すぐには上がらないが、将来リスクは確実に上昇」
変動金利は短期金利（政策金利）に連動するため、今回の長期金利上昇で即座に上がるわけではありません。
ただし実務的には…
- 金融機関の調達コストが上がる
- 変動金利の“店頭金利”が引き上げられる可能性
- 今後数年で政策金利が上がれば、一気に返済額アップ
というリスクが高い状況。
元銀行マンとして感じるのは、
「今の変動金利は“過去最安クラス”。この先、下がることはほぼない」
ということです。
■（3）金利上昇は土地価格・建築費にも波及
金利は住宅ローンだけの問題ではありません。
- 建築会社の資金調達コスト
- ハウスメーカーの投資計画
- デベロッパーの土地仕入れ
にも影響するため、
👉 土地代・建築費・住宅総額が上がりやすい局面
ということも頭に入れておく必要があります。
3｜今の金利環境で「これから家を建てる人」がやるべき3つ
銀行にいた頃も、金利上昇期に相談が急増していました。
そんな経験から、今のタイミングで必ずやってほしい行動を厳選して3つにまとめます。
① 固定金利を選ぶ予定なら、契約は“早いほど有利”
固定金利は
申込日ではなく、契約締結日（本契約）に金利が確定
します。
つまり、
家づくりを動かない期間が長いほど「不利になる」構造です。
- 土地購入
- 建築請負契約
- 住宅ローン本審査
これらを後ろにずらすと、その分だけ 高い金利に追いつかれるリスクが上がります。
② 返済計画を“金利1％上昇”で試算し直す
変動金利の人も、固定金利の人も必須です。
例：変動0.6％ → 将来1.6％
- 毎月返済はいくら増える？
- ボーナス返済の負担はどうなる？
- 家計が赤字化するのはどのライン？
これを数値で確認すれば、無理のないラインが見えます。
住宅ローンで破綻する人の多くは
「金利が上がる前提」を全く入れていない
という共通点があります。
③ 変動金利・ミックス型なら“リスク管理セット”は必須
変動金利は魅力的ですが、金利上昇時代に「丸腰」で選ぶのは危険。
元銀行マンとして推奨しているのは、以下の4つです。
✔ 毎月1〜2万円を積立 → 将来の繰上返済用
✔ 5年後・10年後に必ず金利レビュー
✔ 返済期間を長くしすぎない（35年→30年など）
✔ ミックスローンで固定金利を一定割合入れる
この4つがあるだけで、変動金利の弱点はほとんど消えます。
4｜まとめ：金利上昇は“不安材料”ではなく“行動のタイミング”
2025年11月の長期金利1.800％は、住宅ローンにおいて確実に一つの節目と言えます。
- 固定金利は確実に上昇方向
- 変動金利も将来上昇リスクが拡大
- 土地価格・建築費も上がりやすい
だからこそ、
金利に怯えるのではなく、「どう動くか」を考える時期
です。
家づくりでは、
「借りられる金額」より “返せる金額” を基準にすることが、
これからの時代ますます重要になってきます。
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