こんにちは。「お金×不動産完全ガイド」を運営しているkonchiです。
私は銀行で13年間、住宅ローンや資金相談を担当してきました。数百組以上の方のマイホーム購入に立ち会う中で、「もっと早く知っていれば損しなかったのに…」という声を何度も聞いてきました。
この記事では、これから住宅ローンを組もうと考えている方向けに、基本的な仕組みと、気をつけておきたい落とし穴を分かりやすく解説します。
住宅ローンは「仕組み」を理解すれば怖くありません。むしろ、人生で最も大きな買い物だからこそ、正しく知ることで安心して進められるようになります。
1. 住宅ローンの基本の仕組み
住宅ローンとは、簡単に言うと「家を買うために銀行などからお金を借りて、毎月少しずつ返していく仕組み」です。
とはいえ、いざ契約しようとすると「変動金利？固定金利？」「元利均等返済？」など専門用語が出てきて戸惑う方も多いでしょう。
ここでは最低限知っておくべきポイントを3つにまとめます。
（1）金利の種類
- 変動金利：半年ごとに金利が見直される仕組み。金利が低い時は返済額が少なくて済みますが、将来金利が上がると負担が増えるリスクあり。
- 固定金利：借入時に決まった金利がずっと続くタイプ。安心感はありますが、変動より金利は高めに設定されがち。
- 固定期間選択型：例えば「10年間は固定、その後は変動に切り替え」という折衷案。
（2）返済方式
- 元利均等返済：毎月の返済額が一定で分かりやすい。ただし、初めは利息が多く、元本が減りにくい。
- 元金均等返済：元本を均等に返すので総返済額は少なくなるが、最初の負担が重い。
（3）借入可能額と返済可能額は違う
銀行は「あなたは◯千万円借りられます」と審査しますが、これは「貸せる金額」であって「無理なく返せる金額」ではありません。
「借りられる額」＝「返せる額」ではないことを覚えておくことが大切です。
2. よくある落とし穴
私が実際に見てきた中で、多くの方が陥りやすい「3つの落とし穴」を紹介します。
落とし穴①：低金利だけを見て決めてしまう
変動金利は一見とても安く見えます。例えば、固定金利が1.5%なのに対し、変動なら0.5%というケースもあります。
ただし、将来金利が上昇すると返済額は大きく増える可能性があります。
落とし穴②：返済額だけで安心してしまう
「毎月◯万円なら払える」と思っても、35年という長さを忘れてはいけません。特に現在では最大50年ローンを取り扱っている銀行もあります。
子どもの進学、車の買い替え、老後資金など、ライフイベントの出費を考慮せずにローンを組むと、将来必ず無理が出てきます。
落とし穴③：諸費用を見落とす
住宅購入にはローン以外にも、登記費用、火災保険、引越し費用、家具家電などの出費があります。
これを考えずに「頭金ゼロ・フルローン」にしてしまうと、引渡し時に資金不足に陥ることも珍しくありません。
3. 落とし穴を避けるためのポイント
では、どうすれば安心して住宅ローンを利用できるのでしょうか。
- 返済額は「収入の25%以内」が目安
→ 無理のない範囲で。ボーナス返済はできれば避ける。 - ライフプランを先に描く
→ 教育費、老後資金も含めた長期の資金計画を立てる。 - 諸費用・予備費も計算に入れる
→ 頭金＋予備資金で生活の余裕を残す。 - 金利タイプは“安心感”を重視
→ 金利が上がっても返せるかどうかをシミュレーション。
銀行員時代、私がいつも伝えていたのは、「住宅ローンは借りる金額ではなく、返せる金額で考えましょう」ということです。
4. まとめ
住宅ローンは仕組みを理解すれば、決して怖いものではありません。
ただし「低金利に飛びつく」「返済額だけで決める」「諸費用を忘れる」といった落とし穴にハマると、将来大きな後悔につながります。
マイホームは家族にとって大切な場所。安心して暮らすためには、ローンも含めた正しい資金計画が欠かせません。
次回は、より多くの方が悩むテーマ
👉 「変動金利と固定金利、結局どっちがお得？」
について、銀行員時代の実体験を交えて解説していきます。
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