住宅ローンの審査に通る人・落ちる人の違いとは？

元銀行マンが教える｜銀行が本当に見ているポイント３選

こんにちは！お金×不動産ブロガーのkonchiです！

今回のテーマでは元銀行員の目線で住宅ローン審査に通る人と落ちる人の違いを徹底解説します！

マイホームを購入する際、ほとんどの人が利用する「住宅ローン」。
しかし、いざ申し込んでみると――

「思ったより借りられなかった」
「審査に落ちた理由がわからない」

そんな声が少なくありません。

実は、銀行が見ているのは“年収の高さ”ではなく、「安定して返せるかどうか」。
元銀行員の筆者が、銀行が実際にチェックしている3つの審査ポイントを本音で解説します。

① 年収だけでなく「返済負担率（返済比率）」を見ている

多くの人が「年収が高ければローンも通る」と考えがちですが、
銀行は年収の多さよりも、銀行側の返せる基準にあるかどうかを重視します。

年間のローン返済額 ÷ 年収 × 100

この割合が高すぎると、「将来的に返済不能リスクがある」と判断されます。

銀行タイプ	審査上限	安全ライン（無理のない返済）
メガバンク	年収の35〜40％	25％以下
地方銀行・信金	年収の30〜35％	20〜25％程度

たとえば、年収600万円の場合：

銀行が“貸してくれる金額”と、
あなたが“無理なく返せる金額”は違います。

💬 元銀行員メモ

住宅ローンは「借りられる額」ではなく、「返せる額」を基準に計画を立てましょう。
家計に余裕があれば、教育費や修繕費など将来の支出にも対応できます。

次に銀行が重視するのが、「収入の安定性」。
同じ年収でも、“安定して続くかどうか”が大きなポイントです。

💬 元銀行員の本音

転職して間もない人でも、同業種で年収が維持されていればOKなケースもあります。
逆に、業種が大きく変わった・自営業になったばかりなどの場合は、
銀行が「収入の継続性に不安」と見て慎重になります。

💡ポイント
→ 「安定した収入を維持できる人」だと示せるほど、審査は通りやすくなります。

最後に銀行が見るのが「他の借入状況」と「支払い履歴」。
これは信用情報機関（CIC・JICC・全銀協）で全国の金融機関が共有しており、
クレジットカード・ローン・スマホ分割まで、すべて履歴として残っています。

💬 元銀行員メモ

よくあるのが「少額のリボ払い」や「携帯代のうっかり滞納」。
一度でも延滞があれば、5年間は記録が残ります。
ローン申込の半年前には、全ての返済状況を整理しておくのが理想です。

☑ リボ払い・キャッシングを完済または解約
☑ クレジットカードを必要枚数に整理
☑ スマホ分割や公共料金の遅延がないか確認
☑ 信用情報をCICで自己開示（500円で確認可能）

💡補足：
銀行は「延滞＝返済リスク」とみなしますが、
完済してから一定期間問題なく取引していれば、信用は回復します。
焦らず、半年〜1年かけてクリーンな状態を整えるのがコツです。

1️⃣ 借入・リボ払いを整理してから申し込む
→ 他の借金を減らすだけで、返済比率が下がり審査に有利。

2️⃣ 勤務年数が短い場合は補強策を準備
→ 頭金を多くする・夫婦収入合算で安定感を見せる。

3️⃣ 「仮審査（事前審査）」を複数銀行で比較
→ メガバンク・地方銀行・ネット銀行で条件が異なるため、比較が重要。

💬 元銀行員のメッセージ

審査に落ちたからといって「ダメな人」ではありません。
ただ、今の条件では“リスクが高い”と判断されたというだけ。
条件を整えれば、半年後には通ることも珍しくありません。

🏡 住宅ローンは「通す」ことより「返す」ことがゴールです。
無理なく返せる範囲で、長く安心して暮らせる計画を立てましょう。